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融创文旅地产:20亿的文旅营收 1200亿的文旅城地产销售

2018年融创中国(01918 HK)文旅业务营收达到20 3亿元,这使刚成立一年的融创文旅集团超越了很多上市多年的旅游上市企业。然而,相比融创文旅城的地产销售收入,20亿仅是九牛 ...

2018年融创中国(01918.HK)文旅业务营收达到20.3亿元,这使刚成立一年的融创文旅集团超越了很多上市多年的旅游上市企业。然而,相比融创文旅城的地产销售收入,20亿仅是九牛一毛。

“我们文旅城管理的12个项目,一年半的销售已经到1200亿了”,在披露财报后的业绩说明会上,融创方面自豪的表示,“我们现在文旅板块的团队还是非常强,从设计院到建设,到管理运营,我相信我们团队在业内能力是领先的,另外我们又对文旅城的业态在做优化,在做调整,让它更具竞争力。”

20亿的文旅营收,1200亿的文旅城地产销售,这些数据耐人寻味。首先,可以肯定的是收购万达文旅城,融创赚大了。

买万达的钱,已经赚回来了

2017年7月19日,融创集团收购万达所辖13个文旅项目的91%股权,交易金额为438.44亿元。当时双方达成的共识是,这些项目的品牌、规划内容、项目建设和运营管理继续由万达把持,融创要连续20年,每年每个项目付人民币 5000万元品牌许可使用费给万达,共计130亿元。2018年10月,融创以62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅专案的设计、建设和管理公司。这让融创摆脱了当时约定的限制,也就是说,融创以总计人民币501.25亿元的价格收购万达13个文旅项目的全部股权。

而仅仅一年半时间,不计运营收入,仅地产销售部分,融创就从这13个项目上获得了1200亿现金流,超过收购款的2倍。按照融创近年平均25%的毛利率计算,这1200亿为融创带来毛利300亿元。在融创的业绩说明会上,融创方面明确表示,“我们当时付给万达438亿元,然后又投了一些钱,大概500多亿,现在基本上钱都收回来”。

不仅如此,凭借文旅地产的销售收入和土地储备,融创在房地产企业中排名飞速提升,而万达的排名则一落千丈。这也印证了新旅界在2017年的判断:全力自救的万达或将幸免于难 但将跌出巨头公司阵营(新闻回顾)。

2018年融创的财报证实了融创这笔交易有多赚,也显示了万达当初自救的魄力与果断,如果当时万达继续持有,不到一年,文旅城销售的现金流即可超过卖出91%股权的现金流。但资金链危机面前,万达毅然出售了精心培育了4、5年的文旅版图,出售了未来十年的发展蓝图。在2017年9月的一次发布会上,孙宏斌称赞万达的果断,“什么叫断臂求生,什么叫破釜沉舟,你看人家老王(注:万达集团董事长王健林)”。

需要指出的是,万达之所以做这个“不划算的交易”,是由于虽然继续持有文旅城很快就有销售收入,但也需要继续投入巨额开发资金,并兑现后续长期的投资承诺,且文旅城本身就负有很高的债务。当时,万达的资金情况已经岌岌可危,冒险持有可能导致债务违约,可能引发资金冻结、项目停工、客户维权等,使危机愈演愈烈。果断出售出去,回收500亿现金是一方面,卸下13座文旅城背负的巨额债务和后续投资计划,是大幅降低万达债务杠杆的关键。

地产甩开文旅几条街?

融创文旅营收数据另一个耐人寻味之处,是20亿项目运营收入和1200亿的文旅地产销售收入的巨大对比。

文旅运营收入一年20亿,在旅游行业已然是个不低的数据。

上市多年的自然景区代表黄山旅游、峨眉山A多年来营收从未达到20亿,黄山旅游营收在16亿左右徘徊,峨眉山A约10亿上下。当然,黄山旅游和峨眉山营收无法突破主要是这类景区依赖特殊自然和人文资源,无法异地复制,地方国资企业也相对缺乏扩张动力。

民营的连锁景区宋城演艺,不依赖特殊资源,异地扩张顺利,旗下拥有宋城千古情、三亚千古情、丽江千古情、九寨千古情等多处“现金奶牛级”的爆红景区,但即使如此,2018年宋城的景区业务营收也才16.7亿元。

事实上,在新旅界重点关注198家旅游类上市公司中(含新三板),排除旅游地产业务,排除掉和旅游无关的多元化业务、排除高收入低毛利的旅行社业务,剩下的运营收入超过融创文旅的,不过十二三家左右。若排除携程、美团点评、同程艺龙、途牛等OTA公司,以景区、酒店、度假村等营业收入来排序,融创文旅已然挤进全国前十,仅有华侨城、中国国旅、锦江酒店、首旅酒店、华强方特、复星旅文、华住酒店等寥寥几家企业排在其前。

然而,这样一个排名前十的文旅运营收入,在融创整体业务盘子中,贡献几乎可以忽略不计。2018年融创整体营收1247.5亿元,文旅运营仅占1.6%。文旅城配套的地产在一年半里销售收入1200亿元,简单计算,这是文旅城运营收入的40倍。

虽然理论上,地产销售是一锤子买卖,不如文旅业务可持续,但地产业务卖一年,抵得上文旅项目经营40年,这还是将地产与旅游的“行业贫富差距”显露无遗。这种差距,使地产企业进军文旅变成一种“降维打击”。万达可以2年之内狂买12家旅行社,可以在2015年35亿元投资同程旅游,这笔钱甚至超过了如今途牛的市值。融创文旅可以瞬间跃升为“行业前十”。

文旅业务无法与地产相提并论,一方面是体量差距,2018年全国商品房销售额15万亿,而全国旅游收入才刚刚突破5万亿。这是由于住房是刚需,且在货币贬值和缺乏靠谱投资渠道的情况下,住房是不多的财富保值增值的选择。而旅游,只有在满足了吃穿住、医疗、教育、养老之后,才会更多的纳入消费考虑。

另一方面,房地产和旅游的集中度差距更为关键。商品房几乎全部通过房地产企业销售,且除了拿地、融资和销售外,其他环节全都可以外包,扩张和规模增长十分方便,只需要简单重复这个过程即可。

而在旅游业,5万亿的收入分布在“吃住行游购娱”全产业链,例如交通成本,很多出境游产品中往返机票占到成本的70%以上,而一般的旅游企业不可能做航空公司,也不可能做铁路客运业务,也不会包揽各地的汽车客运。这些旅游服务都是嵌入在社会公共交通中,导致5万亿中很大一部分和旅游企业无关。吃、住、购也是同样道理,餐饮、酒店、购物店十分分散,且劳动力密集,管理成本高、扩张不易,且大都不是专门为旅游配套的商业服务,而是社会化的行业。仅有游和娱,算得上旅游企业的“专属地盘”,但这些相对于交通、住宿、餐饮和奢侈品购物,只是“小开支”。



本文标题:融创文旅地产:20亿的文旅营收 1200亿的文旅城地产销售
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