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上半年文旅地产报告:体量越建越大,特色小镇投资多点开花

房地产企业纷纷成立旗下文化和旅游公司抢滩文旅,至目前,已有过半的百强房企布局,文旅投资的主体呈现多元化。...

从住建部2016年公布首批127个特色小镇名单开始,到2018年4月文化和旅游部正式挂牌,文化和旅游的融合推动了全国范围轰轰烈烈的文旅投资,特色小镇、文旅综合体、度假区、主题乐园等一批文旅项目的建设在全国各地全面铺开。

经过一段时间的推进,文旅地产的开发与投资呈现出明显的特点。

房地产企业纷纷成立旗下文化和旅游公司抢滩文旅,至目前,已有过半的百强房企布局,文旅投资的主体呈现多元化;特色小镇在经历了跑马圈地、野蛮生长之后,多点开花,向着规范化、高质量方向发展;与此同时,以文旅综合体、特色小镇为代表的文旅项目则越建越大……

本报告旨在通过对近半年文旅地产投资的观察,从不同层面、不同纬度进行剖析,抽丝剥茧,试图从中呈现一些文旅地产开发投资的细微面,及其固有规律,以供行业参考。

文旅地产“大时代”

文旅项目的投资和建设依然是各地方政府极力推进的部分。一方面,大力发展旅游业上升为国家政策层面的基本方向;另一方面,消费升级带来的旅游经济成为拉动地方经济很好的推动力。

从各省份重点项目推进计划上看,各地方政府对于发展文化旅游业的决心也可见一斑。据了解,在已公布的各省级行政单位重点项目计划中,文旅项目的投资都成为其中重要的板块。与此同时,个别省份在2019年计划推进的重点文化旅游项目甚至达上千个,计划投资总额最高达3000亿元。

事实上,旅游消费日渐成为潮流,人们日常工作之余追求精神的放松和心灵平衡。在这个基础上,目的地旅游也进一步促进了游客对当地吃、喝、住、娱、购的需求,一些集合全方位消费需求的大型文旅项目的投资变得比以往更为平常。

从目前开发投资情况来看,文旅地产项目的投资建设主要以特色小镇、文旅综合体、度假区、景区、主题乐园等项目类型为主,在旅游经济渐成热门的社会背景下,这些项目大体上满足了不同层次、不同群体对于旅游消费的需求。

2019年1-6月,以特色小镇、文旅综合体、度假区、景区、主题乐园为目的地建设的文旅地产投资,新签约、开工项目104个,项目涉及的总投资金额8301.95亿元。当中,新签约项目83起,涉及投资金额6507.15亿元;新启动开工项目21个,涉及投资总金额1794.8亿元。

从单体项目投资金额上看,文旅项目表现出向大体量、高投入发展的趋势。今年1-6月新签约、开工文旅项目中,单体项目投资金额在50亿以下的依然在大多数,占总投资项目的53.61%;50-100亿(含50亿)投资金额的项目占比为14.43%。

值得一提的是,这些文旅投资项目中,投资金额在100亿以上(含100亿)的项目则表现出不断增长的趋势,在所有投资项目中占比亦达到31.96%,多出投资金额区间在50-100亿元文旅项目的一倍有余。

事实上,隐藏在巨量投资额背后的,则是这些文旅项目持续越建越大的体量。上半年,新建及拟建文旅项目体量在200万平方米以下的项目占总投资项目的59.21%;200-500万平方米(含200)为27.63%;500-800万平方米(含500)项目为3.95%。此外,体量在800万平方米以上(含800)的文旅项目则达到9.21%之高。

分主题类型看,特色小镇和文旅综合体无论在哪一个体量阶段,都有着绝对的数量支撑。然而,事实上也恰恰是因为特色小镇、文旅综合投资金额大、占地面积广,这一定程度上拉高了文旅地产投资项目的整体体量。

另一方面,建设体量的增大,也意味着项目的建设周期被拉长,这要求进入文旅地产领域的企业要做好长时间投入的准备。上半年新签约、开工项目中,大部分文旅投资项目的建设周期在2-5年(含2年)之间,占总投资项目的44.44%。此外,5年以上(含5年)的项目占比也达到40%,而建设周期在2年以下的文旅项目为15.56%。

这些文旅项目投资中,也是以特色小镇和文旅综合体项目为主。值得一提的是,按此计算,当中大部分的文旅项目将在2021-2024年及2024年以后才迎来开业运营。而未来,随着旅游目的地凝聚消费能力的增强,以提供吃、住、游、娱、购全方位服务为主的文旅项目还在增长,文旅项目也随之越建越大。

特色小镇依然是“香饽饽”

从文旅地产新增投资项目类别上看,特色小镇、文旅综合体依然是资本热衷进入的领域。今年1-6月,各地新签约、开工的特色小镇数量为59个,占文旅地产项目签约及开工数量的56.73%,在所有项目类别中占比最大。除此以外,签约及开工特色小镇项目涉及的投资金额也达到4192.3亿元,占文旅地产投资项目总金额超过50%。

与此同时,资本的热度也持续撬动着同样以大体量、高投入著称的文旅综合体项目。观点指数统计的数据显示,今年上半年,拟建及新建文旅综合体项目30个,占文旅地产投资项目的28.85%,涉及投资金额3541.95亿元,占文旅地产投资项目总金额42.66%。

值得一提的,签约及开工文旅综合体项目数量仅有特色小镇的一半,但其投资金额却与特色小镇相差无几,这从另一个方面说明,文旅综合体相比特色小镇的投入要更大。

特色小镇风行,与政策层面的出台和支持不无关系。据了解,2016年以来,全国层面已批复第一批127个、第二批276个,共403个国家级特色小镇。有机构统计,叠加上地方已创建的省级特色小镇,其数量已超过2000个。

事实上,各地方一直把特色小镇建设作为加快新型城镇化建设的重要一步,因此特色小镇建设是各省市重点建设领域。这在一些地方投资规划中也不难看出,其中,河北预计将投资2000亿元,到2022年建设100个特色小镇;浙江计划在“十三五”期间投资5500亿元培育100个特色小镇;安徽预计到2021年,要培育和规划建设80个左右省级特色小镇……

而具体到城市方面,广东珠海此前发布规划,到2020年计划完成27个市级小镇创建,3个国家级特色小城镇、5个省级特色小镇创建,成为国家特色小镇创建2.0推荐示范城市、国家新型城镇化和城乡统筹发展试点示范城市等战略目标。

这些规划显示,未来一段时间特色小镇将依然成为各省市重点建设对象。从上半年新签约、开工项目来看,特色小镇的投资呈现出多点开花的局面,不仅各个地区的建设在如火如荼进行,特色小镇的业态类型也多种多样。

其中,文化类、康养类、休闲类、产业类小镇在投资数量上均超过了10%。除此以外,航天小镇、冰雪小镇、马术小镇、禅修小镇、研学小镇、文创小镇也随着消费的崛起以及政策的偏向走进人们的视野。



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